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今回も前回に引き続き宅建民法読解の基本　契約の解除に係る内容を掲載いたします。
契約解除の効果については、契約解除すると遡及効果が消滅し原状回復義務と損害賠償責任が生じることとなります。
このことから、金銭の返還については、受領時からの利息を付けて返還することとなります。
また、物の返還については、使用料相当額を付けて返還する必要が生じることとなります。
過去の宅建試験で何度も出題されている重要な論点です。
では問題を○×で回答してみましょう。
問題1
Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合、AはBに対し違約金を支払わなければならないが、既に支払った手付けの返還も求めることができる。
問題2
B(買主)が代金を支払ったあとA(売主)が引き渡しをしないうちに、Aの過失で建物が焼失した場合、Bは、Aに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償を請求をすることができる。


回答
問題1○
債務不履行を理由に契約が解除された場合、契約で定めた違約金を支払わなければならないが、交付した手付については、解除における原状回復義務により、返還を請求することができます。

問題2○
売主Aの履行不能を理由に買主Bが契約を解除した場合、Bは、支払い済みの代金返還及び受領時からの利息を請求することができ、併せて損害賠償の請求をすることができる。  

これも地震の影響です。
柱の斜めにヒビ割れしている場合は、｢せん断破壊｣といいます。
この場合は、次大きな地震があると建物が崩壊する可能性があるとてもキケンな建物となることから、立ち入り禁止などの措置をとる必要がある建物となる可能性がある建物となることが予想されます。



さて、きょうは、先日に引き続き宅建民法契約の解除に関する問題です。
〇×で回答してみましょう。
1.B(買主)が代金を支払った後、A(売主)が引き渡しをしないうちに、Aの過失で建物が消失した場合、BはAに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償をそれぞれ請求することができる。


回答
1.〇売主Aの履行不能を理由に買主Bが売買契約を解除した場合、Bは支払い済みの代金返還及び受領の時からの利息の支払いを請求することができ、併せて損害賠償の請求をすることができる。解除の効果に関する重要な問題です。
過去何度も出題されている問題ですが、最近は出題されていないことから、今年は、出題の可能性の高い問題ですね。

  

宅建民法契約解除に係る要注意判例について、掲載いたします。
前回のつづきで要注意判例について、4つあることをお知らせしました。
このことについては、過去問題でも何度も出題されている判例です。
ぜひ、覚えておきましょう。
なお、4つめの判例については、まだ出題されていないことから、今年は出題の可能性が高いと予想される判例です。1.債務者が同時履行の抗弁権を有するときは、債権者は催告をしただけでは解除できず。債権者の同時履行の抗弁権を失わせるため、自己の債務の提供をしなければならない。
2.期間が不相当な(短すぎる)催告も有効であり、そのような催告をした後、相当な期間が経過すれば解除できる。
3.｢催告期間内に履行がないときは、改めて解除の意思表示をしなくとも、契約は解除される｣という特約は有効である。
4.期間のさだめのない債務については、債権者からの催告があったときに遅滞となるが、その後に解除権を取得するための催告を重ねてする必要はない。  

逆南部富士の写真を撮影するためには、各条件が整っていることが必要みたい。
各条件とは、天気、風、季節など、うむむ難しいぞ・・・
さて、本日は、宅建合格への道といたしまして、契約解除の基本事項について、掲載いたします。
契約行為については、みなさんの日常生活のさまざまな場面で行われています。
ついては、民法の中でとても重要視されていることから、宅建でも出題頻度の高いテーマです。
解除行為が行われる場面としては、各契約行為中に金銭などの不履行が行われた場面で次の解除権が発生します。
1.履行遅滞による解除
　期限内に支払いがなかったケースです。この場合債権者は、①相当の期間を定めて②履行を催告をし催告期間内に履行(支払い)がされないときに、契約を解除できることとなります。
なお、重要判例が4つ程あります。次の機会に掲載したいとおもいます。
2.履行不能による解除
　履行不能(破産など)の場合は、催告しても履行の可能性がないことから、催告せずに直ちに解除することができます。



  

石割桜が開花しました。
行楽のお客様が数多く撮影に苦労しました。
お花見にはちょうど見ごろかと思いま～す。



石のヒビから桜幹が成長しているのは、地震にも負けない『力づよさ』がみなぎる一枚です。