不動産・デザイナー・設計･インテリア｢ブログ｣

今回も前回に引き続き宅建民法読解の基本　契約の解除に係る内容を掲載いたします。
契約解除の効果については、契約解除すると遡及効果が消滅し原状回復義務と損害賠償責任が生じることとなります。
このことから、金銭の返還については、受領時からの利息を付けて返還することとなります。
また、物の返還については、使用料相当額を付けて返還する必要が生じることとなります。
過去の宅建試験で何度も出題されている重要な論点です。
では問題を○×で回答してみましょう。
問題1
Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合、AはBに対し違約金を支払わなければならないが、既に支払った手付けの返還も求めることができる。
問題2
B(買主)が代金を支払ったあとA(売主)が引き渡しをしないうちに、Aの過失で建物が焼失した場合、Bは、Aに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償を請求をすることができる。


回答
問題1○
債務不履行を理由に契約が解除された場合、契約で定めた違約金を支払わなければならないが、交付した手付については、解除における原状回復義務により、返還を請求することができます。

問題2○
売主Aの履行不能を理由に買主Bが契約を解除した場合、Bは、支払い済みの代金返還及び受領時からの利息を請求することができ、併せて損害賠償の請求をすることができる。  

山から材木の切り出しに立ち会ってきました。



材木として使うには、ちょっと細いけど外構工事へ利用できそうな材料でした。
  

菅首相がG8で太陽光や風力発電普及を推進する発言がありました。
また、家電メーカーがつぎつぎに首相発言に反応しております。
住宅レペルでの発電については、またまだ採算のとれる状態から程遠いところですが、あと10年もすると技術進歩による採算がとれる可能性があることでしょう。
今回の住宅設計しているお客様については、太陽光発電を屋根の上に搭載して計画中ですが、採算のとれるところまでは、程遠いことを理解しながらも地震・災害・停電などのときを考慮しながら着々と計画は進行中です。

  

前回にひきつづき、不動産物件変動について、掲載いたします。
さて、不動産物件が変動するケースについて、5つほど掲載いたしましたが、試験で重要とされる登記がなければ第三者に対抗することができない。次の3つの◇◇◇後の第三者がとても重要です。
1.取消し後の第三者
2.解除後の第三者
3.時効完成後の第三者

例として、取り消し後の第三者の図を書くと次のような形になりますので頭でイメージしやすくなります。
1.取消し後の第三者
A　　⇒　　B
①取消し　　↓②売却
　　　　　 C
①②の順番で①取り消し→②売却と進んでいることが問題の中から読解できれば難問を解くことができるようになります。

取消し後の第三者に係る問題を○×で回答してみましょう。

問題1.Aが甲地売買契約に係るAB間の契約を取り消した後、BがCへ売却した。所有権移転登記については、Cが所有している場合は、Cは甲地の所有権をAに対抗できる。




回答
1.○上の図のとおりの順番で①AB間取消し→②売却と進んでいることが読解できれば難問をクリアーできます。
取消し後の第三者定番の問題です。
  

沿岸で災害後停止していた、建築確認申請がようやくおりて着工を迎えました。
広告物の基礎がはじまるので、運んできます。106号街道は、朝渋滞となることから、日曜日午後運んできました。



ワゴン車にようやく入るくらいの、巨大なアンカーボルトです。
完成まで、数回、現場まで行くので、完成まで次回乞うご期待・・・  

本日は、宅建民法に係る不動産物件変動について、解説したいと思います。
さて、不動産物件変動については、当事者(売主)と買主が2人登場する二重譲渡のケースが試験に出題される可能性が高い問題です。
二重譲渡の場合は、第三者との関係を｢対抗関係｣とも呼ばれ、原則、先に登記をした方が他方に優先して所有権を取得することができることとなります。
登記がなければ対抗できない者として想定される場合については、以下の5つがありますが、詳細については、後日改めて、解説いたします。
1.二重譲渡における単純悪意者
2.相続人からの物件取得者
3.特定遺贈の受遺者
4.取得後・解除後の第三者
5.時効完成後の第三者




瓦がたくさん落ちています。
通行に支障がでないよう、道路際によせているようですが、公的機関で早く撤去していただければ・・・  

これも地震の影響です。
柱の斜めにヒビ割れしている場合は、｢せん断破壊｣といいます。
この場合は、次大きな地震があると建物が崩壊する可能性があるとてもキケンな建物となることから、立ち入り禁止などの措置をとる必要がある建物となる可能性がある建物となることが予想されます。



さて、きょうは、先日に引き続き宅建民法契約の解除に関する問題です。
〇×で回答してみましょう。
1.B(買主)が代金を支払った後、A(売主)が引き渡しをしないうちに、Aの過失で建物が消失した場合、BはAに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償をそれぞれ請求することができる。


回答
1.〇売主Aの履行不能を理由に買主Bが売買契約を解除した場合、Bは支払い済みの代金返還及び受領の時からの利息の支払いを請求することができ、併せて損害賠償の請求をすることができる。解除の効果に関する重要な問題です。
過去何度も出題されている問題ですが、最近は出題されていないことから、今年は、出題の可能性の高い問題ですね。

  

宅建民法契約解除に係る要注意判例について、掲載いたします。
前回のつづきで要注意判例について、4つあることをお知らせしました。
このことについては、過去問題でも何度も出題されている判例です。
ぜひ、覚えておきましょう。
なお、4つめの判例については、まだ出題されていないことから、今年は出題の可能性が高いと予想される判例です。1.債務者が同時履行の抗弁権を有するときは、債権者は催告をしただけでは解除できず。債権者の同時履行の抗弁権を失わせるため、自己の債務の提供をしなければならない。
2.期間が不相当な(短すぎる)催告も有効であり、そのような催告をした後、相当な期間が経過すれば解除できる。
3.｢催告期間内に履行がないときは、改めて解除の意思表示をしなくとも、契約は解除される｣という特約は有効である。
4.期間のさだめのない債務については、債権者からの催告があったときに遅滞となるが、その後に解除権を取得するための催告を重ねてする必要はない。  

逆南部富士の写真を撮影するためには、各条件が整っていることが必要みたい。
各条件とは、天気、風、季節など、うむむ難しいぞ・・・
さて、本日は、宅建合格への道といたしまして、契約解除の基本事項について、掲載いたします。
契約行為については、みなさんの日常生活のさまざまな場面で行われています。
ついては、民法の中でとても重要視されていることから、宅建でも出題頻度の高いテーマです。
解除行為が行われる場面としては、各契約行為中に金銭などの不履行が行われた場面で次の解除権が発生します。
1.履行遅滞による解除
　期限内に支払いがなかったケースです。この場合債権者は、①相当の期間を定めて②履行を催告をし催告期間内に履行(支払い)がされないときに、契約を解除できることとなります。
なお、重要判例が4つ程あります。次の機会に掲載したいとおもいます。
2.履行不能による解除
　履行不能(破産など)の場合は、催告しても履行の可能性がないことから、催告せずに直ちに解除することができます。



  

散歩していると、静寂さの中鳥のなき声が聞こえてきます。
近くでこんな風景が残っていたなんて癒されますね
この湖面の先には、〇手山があるはずですが、曇っていてよく見えません。
こんどは、に逆南部片富士の撮影に挑戦してみたいと思って散歩から帰りました。


  

山菜の季節｢タラボ｣(地方によっては｢タラポ｣と呼ぶところもあるようすです。)
近郊の散策路の道端にすくすくと育っています。
産直では、おいしそうな「タラボ旬もの」でたくさん出まわっています。
さて、きょうは、民法の共有物の管理行為についての問題です。
○×で回答してみましょう。
1.ABCが別荘の持分を均一に共有している場合、Aはも不法占拠者Dに対し単独で明渡請求いることができる。
また、損害賠償の請求は、持分を超えて請求することはできない。
2.別荘の改築については、ABC共有者全員の合意で行うことが必要である。
3.管理費については、ABC共有者が利用程度に応じて負担しなければならない。




回答
1.○保存行為については、単独ですることができます。
なお、利用・改良行為については、共有者持分の過半数の同意が必要となります。
2.○改築行為については、変更・処分行為とみなされることから、共有者全員の合意が必要となります。
3.×管理費については、共有者の持分に応じて負担することになります。


  

宅建合格には民法が一つの鍵となります。
受験5ケ月前に何をすべきか?
民法を得点現するための基本知識を掲載しています。
今回は、相続人の順位と相続分についてです。
法定相続分については、次のとおり大きく3つの分類になっていることはご存知ですね。
1.配偶者1/2　子1/2
2.配偶者2/3　直系尊属1/3
3.配偶者3/4　兄弟姉妹4/1
ただし、非嫡出子や父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹は他の1/2になる。
過去問題集で何度も計算訓練をして覚えていきましょう。
ただし、相続分与の計算については、出題頻度からすると、前回掲載させていただいた
｢兄弟姉妹は遺留分がない｣擬似計算問題で受験生を惑わせる問題の方が出題される傾向が高いと考えます。
理由については、120分で50問を解く宅建試験に関する時間配分では、計算問題を1問出題がやっとで、計算問題は、他の分野でもっと重要な計算問題があるからです。
私の持論ですが、かなり宅建受験生には浸透しつつあります。  

ぐずついた天気で台風1号から変わった低気圧の影響で雨雨雨ブルーシートを張った屋根では、雨漏りが心配です。



さて、今回も、宅建民法相続に関する基本問題です〇×て゜回答しましょう。
1.相続人が相続を放棄した場合は、相続開始のときから3ケ月以内に単純承認若しくは限定承認又は相続放棄をしなければならない。
2.相続開始前の承認、放棄は、認められない。なお、一度、承認、放棄すると、撤回することができない。






回答
1.×本問題の相続開始の起算点については、相続開始を知ったときから3ケ月以内に、単純承認若しくは限定承認又は相続放棄をしなければならない。
2.〇撤回とは、皆さんは分かっていると思いますが、もう一度確認のために、説明いたします。
撤回は、現時点から将来に向かって事実が有効となるのでしたね。
無効と取消しとのちがいについては、問題を解くうえで、基本知識です。  

本日は相続の遺言（いごん）について、基本問題です。
○×で回答してみましょう。
１．遺言者は、いつでも、遺言の方式に従って、全部又は一部を撤回することができる。
ただし、撤回権を放棄することはできない。
２．被相続人Ａの配偶者ＢとＡの弟Ｃのみが相続人である場合、Ａが他人Ｄに遺産全部を
贈与したとき、Ｂの遺留分は遺産の３／８、Ｃの遺留分は遺産の１／８である。









回答
１．○
２．×兄弟姉妹については、遺留分がありません。受験者の頭を計算させるよう仕向け動揺させる問題です。基本知識を持っている皆さんは、
計算しなくても、誤っていることがわかるはずです。
ちなみに（遺留分の割合については、配偶者、子（代襲者含む）直系尊属であり、その割合
については、配偶者、子については、相続財産の１／２、直系尊属については、１／３と
なります。  

連休が終わり仕事モードになり本日は、遠路はるばる被災地まで行ってきました。
朝、５時３０分に出発
なんと、１０６号線が混雑していました。（交通量が多いのにびっくり・・・）
〇〇〇市にたどり着くと町内は、大渋滞こんなにも交通量があることにまたまたびっくりです。
桜はほぼ葉桜になってしまいましたが、山沿いは、まだこんなにも花びらがあることにまたまたびっくり。
岩手は広いな～とつくづく感心して帰ってまいりました。
宅建暗記術については、本日は、疲れたので後日にします。
おやすみなさ～いｚｚｚ・・・


  

先日、蔵の被害続出について、続報です。
地震被害状況に係る応急危険度判定者については、道路に接している居住建物ばかりを調査しております。
しかし、町屋の家は、道路から離れて建っている居住以外建造物（蔵など）の被害調査をほとんどしておりません。倒壊して居住者の在室している家に倒れたら所有者の責任?
そんな対応について、おそまつ過ぎるような気がするのは、私だけでしょうか?



  

本日は保証債務の基本知識について、解説いたします。
保証債務の性質について、３つありましたね。
１．保証債務の付従性（ふじゅうせい）
２．保証債務の随伴性（ずいはんせい）
３．保証債務の補充制
特に重要なのは、付従性です。下図で説明しますのでご覧ください。
債権者Ａ→債務者Ｂ
　　　　　＼
　　　　　保証人Ｃ
付従性の性質をまとめでみますと次のようになります。
①主たる債務が保証債務が成立せず、主たる債務が消滅すると保証債務も消滅する。
②主たる債務者Ｂに生じた効力は、原則として保証人Ｃに及ぶ。
③保証人Ｃに生じた効力は、原則として主たる債務者Ｂへ及ばない。
③については、連帯債務とのちがいです。（保証債務と連帯債務のちがいです。）
暗記方法としては、保証債務は、水が上から下へ流れるイメージで覚えましょう。
他の性質については、また後日解説いたします。  

本日は、抵当権の基本問題について、掲載いたします。
宅建民法の抵当権については、難問が多く出題されています。
基本論点をしっかり身につけておくことが合格の近道となります。
〇×で回答してみなしょう。
１．抵当権設定者は、抵当権者の同意がなければ、抵当権の目的物を譲渡することができない。
２．債権が成立しなければ、抵当権も成立しない。
３．抵当権は、将来発生することが確実な債権を被担保債権とすることもできる。
回答
１．×抵当権設定者は抵当権者の同意がなくとも、抵当権の目的物を自由に譲渡できます。
抵当権のしくみ基本事項です。
２．〇抵当権の性質である付従性基本知識です。
３．〇抵当権の性質である付従性基本知識です。
他にも
抵当権の性質については、随伴性と不可分性があるのでまた後日解説いたします。


  

神社の鳥居が倒壊していました。
これも地震の影響でしょうか?
土台根元が腐っていることも影響しているかも・・・
早く修理できるよう、お賽銭を入れてお祈りしてまいりました。


  

東日本大震災で蔵の被害が続出
帰省した際に散歩したところ、蔵（土蔵）の壁が崩れているところがたくさんありました。
想像以上の被害に被災された方々については、改めて心からお見舞い申し上げます。