不動産・デザイナー・設計･インテリア｢ブログ｣

石割桜が開花しました。
行楽のお客様が数多く撮影に苦労しました。
お花見にはちょうど見ごろかと思いま～す。



石のヒビから桜幹が成長しているのは、地震にも負けない『力づよさ』がみなぎる一枚です。
  

連休が始まりいかがおすごしでしょうか?
近所で桜は天候不順で満開までもう少しかかりそうです。
連休後半には、見ごろを迎えることでしょう。
さて、今日は地上権の重要テーマを掲載いたします。
〇×で回答してみましょう。
1.地上権成立要件については、抵当権設定当時、土地の上に建物が存在することが必要である。
2.地上権成立要件については、抵当権設定当時、建物と土地の所有者が同一であることが必要である。
3.地上権成立については、土地に抵当権を設定する当時、建物が存在していればよく、建物がその後
滅失・再建されたときは、原則として地上権は成立する。
回答
1.○
2.○
3.○重要な判例ですので覚えておきましょう。  

HPひさびさに更新しました。



債権譲渡については、二重譲渡の問題が重要な論点です。
基本問題について、掲載いたします。
次の問題を○×で回答してください。
1.AがBに対する債権をCとDに二重譲渡した場合について、Cは確定日付のない証書、
Dは確定日付のある証書でBに通知した場合、Bへの通知の到着の前後にかかわらず
DがCに優先して権利を行使することができる。
2.CとD双方が10月1日付けで確定日付のある証書によってBに通知した場合、いずれも
弁済前に到達したとき、Bへの到着の前後にかかわらず、DがCに優先して権利を行使
することができる。
回答
1.○
2.×双方とも確定日付のある証書で通知した場合は、通知が債務者に到達した先後により
決する。
なお、確定日付のある通知が同時に到着した場合については、双方が請求できるが、
債務者はいずれか一方に対して支払えば足りることになります。  

桜より早く開花

何の花かよくわかりませんが・・・?  続きを読む

今回は、不動産物件変動について、掲載いたします。
不動産については、所有権移転、移転登記など所有者が変わる場合にさまざまな第三者が現れます。
ついては、第三者に対抗できる登記要件を備えていなければなりません。
登記がなければ第三者に対抗できない者
①二重譲渡による単純悪意者
②相続人からの物件取得者
③特定遺贈の受遺者
④取り消し後・解除後の第三者
⑤時効完成後の第三者
特に◯◯後の第三者が重要ですので、問題文の中から読解することが必要となります。  

前回掲載した丸太搬出について、こんなにたくさん搬出しました。

  

先日娘の大学入学式で北海道まで



まだ雪があって、寒々しい中の入学式でした。余震が続くなかのフライトは、無事帰ってこれて｢ホット｣しました。
忙しい中、ラーメン共和国に立ち寄り舌鼓をしてまいりました。  

きょうは近くの民家の庭から巨大なナラの木搬出に立会いました。
外構のイスやベンチにするために職人さんに均等な長さに切りそろえていただきました。



保証・連帯債務の基本問題を公開いたします。
問題
AはBのCに対する1000万の債務について、保証人となる契約をCと契約している。
1.Aの保証債務が、Bとの連帯債務である場合、CがAに対して保証債務の履行を請求してきても、
AはCに対して、まずBに請求するよう主張できる。
2.Aの保証債務がBとの連帯債務の場合、Aに対する履行の請求による時効の中断は、Bに対して
もその効力が及ぶ。
回答図を書くと下記のとおりとなります。(ABC登場人物の順番に注意)
C(債権者)→B(債務者)
↓
A(連帯債務者)
1.保証債務には、補充性(催告の抗弁権と検索の抗弁権)があります。しかし、連帯保証債務には、
補充性がないことから、催告の抗弁権はありません。
2.連帯債務者への履行の請求の場合については、主債務者に対しても効力が及びます。
保証債務との大きなちがいですので過去な何回も出題されているところです。
保証債務のイメージは、債務者から水が流れるように上から下(保証債務者)へ流れ落ちるイメージ
することが必要です。  

元キャンデーズ(スーちゃん)突然の訃報
元アイドルの訃報に朝びっくりです。
乳がんの健康診断みなさんも定期的に受けてくださいね。
きょうから数日かけて○○ダム近辺で朝ボランティア清掃です。
綺麗になった○○ダム近隣公園の桜は、まだつぼみですが、連休までには、満開になることでしょう。  

開花宣言した桜が雨に濡れて色があせてしまいそうです。


さて、きょうは宅建民法時効中断の基本問題を提供いたします。
○×で回答しましょう。
問題:AのBに対する債権(連帯保証人C)の時効の中断に関する問題です。
1.AがCら対して訴訟により弁済を求めた場合、Bの債務については、時効中断の効力が生じる。
2.AがBに対して訴訟により弁済を求めた場合、Cの債務についても,時効中断の効力が生じる。
回答
図は書けましたか?
1.○債権者Aが連帯保証人Cに請求(弁済)した場合、連帯債務の絶対効により、効力は主たる債務者Bに及びます。
前回暗記術で掲載した絶対効を思い出してください。
2.主たる債務者に対してされた請求(弁済)による時効中断は、保証債務の付従性により、保証人にも効力が生じることになります。
  

朝、窓を開けたらびっくりなんと、雪化粧していてびっくりです。
3月に逆戻りしたような寒さで防寒衣をひっぱり出して仕事しました。
それでもきょうニュースで桜の開花宣言してましたよね～
きょうは、民法(時効・共有)の基本問題です。
各分野の重要問題を掲載いたします。
次の問題を○×で答えて下さい。
1.別荘の改築は、A・B・C全員の合意で行うことを要し、Aが単独で行うことはできない。
2.Aは、不法占拠者Dに対して単独で明渡し請求することができ、B・Cとの協議がととのわないときは、裁判所へ請求することができる。
3.管理費はA・B・Cがその利用の程度に応じて負担する。
回答
1.○改築行為は、変更、処分行為に該当するので、全員の合意が必要となります。
2.○分割請求については、原則としていつでも共有物を分割できる。
なお、分割請求が調わないときは、裁判所に対して分割を請求できる。
3.×管理費については、共有者の持分割合に応じて負担する。

一本桜も5月の連休までには開花するでしょうか?
一昨年の写真ですがOO山をバックに見る一本桜はとっても見事です。



  

各分野の重要問題を掲載いたします。
次の問題を○×で答えて下さい。
成年被後見人が成年後見人の同意を得て土地の売買を行った場合、成年後見人は、当該意思表示を取り消すことができる。

回答
○
成年被後見人のした行為は、常に取り消すことができる。
成年後見人は同意権がないことが重要なテーマでしたね。
ただし、例外が日用品の購入その他日常生活に関する行為は、成年被後見人も行うことができるので、取り消しすることができない。

  

連帯債務については、債務全額についての絶対効と負担部分についての絶対効があることはご存知でしょうか?
このこのから、次のような暗記をしてみたら理解が早いです。
弁当を請求して混乱　　　している
↑弁済　↑請求　　↑混同　　↑更改

相手を免除した事項。
↑相殺　↑免除　　↑時効
なお、相殺については、2種類あり(ア)債務全額相殺(イ)負担部分相殺援用があることを覚えておけば、応用問題が出題されてもOK万全です。(ここまで正解を導き出せれば万全)
  

民法読解の基本については、国語の読解力に比例します。
民法14問で使える時間については、120分の試験中40分程度(個人差はあります。)です。
1問当たりに使える時間は、約3～4分で回答していく訓練をしないと合格の道はありません。  

宅建暗記術については、市販の暗記術＋α独自の暗記術で一発合格を目標にして欲しいです。
例えば、
民法意思表示については、
通謀虚偽表示と錯誤では第三者にどちらが対抗できる?
　　　　↑　　　　　↑
キョムサクゴでは、サクゴが対抗できる。
　　　↑
無効(どちらも無効)
のようにゴロ合わせで覚えていくのです  

先程のブログ誤字がありましたので訂正させていただきます。
すみませんでした。
脅迫(誤り)→強迫(正解)  

宅建暗記術については、市販の暗記術＋α独自の暗記術で一発合格を目標にして欲しいです。
例えば、
民法意思表示については、
詐欺と脅迫では第三者にどちらが対抗できる?
↑　　　　↑
サギとキョウトでは、キョウトが対抗できる。
　　　↑
取消し(どちらも取消し)
のようにゴロ合わせで覚えていくのです。  

HP公開しております。
HPについては、なかなか更新できないでおりますが、地震などの対応などが落ち着きましたなら、更新してまいりますのでもうしばらくお待ち下さい。
〇来龍O会同級生の方々はもう既にご存知ですけどネ!!!!
URL：http://www.iwateecoh.com  

宅建試験の民法は登場人物がたくさん登場することから、図を書くことをお奨めします。
図はどのように書くのが良いか・・・
まずここから始めましょう。
私もゼロからスタートして9ヶ月かけて合格しました。
図の基本的な書き方は次のとおりです。
売主(貸主)は左側A ・・・・・・・・買主(借主)は右側B
と固定して図を書くこと。問題によってはA・Bが反対になることもあるので注意です。  

宅建受験講座で講師をしています。
資格試験については、暗記方法・勉強方法など合格するための方策や問題開設などを本ブログで少しづつ掲載させていただきます。

なお、本業は設計事務所なんですけど・・・ネ