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借地借家法は、貸主との関係について、貸借人の保護を重要視していることで知られています。
では、問題を通じて特殊な借地権の基礎知識をまとめていきたいと思います。

問1
定期借地権の存続期間については、30年以上となっている。
問2
事業用定期借地権の存続期間については、10年以上30年未満とするときには、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長、買取請求の規定は適用されない。





解説については、以下に掲載します。
問1×
定期借地権の存続期間については、50年以上です。なお、契約の更新がないこと。建物の再築による借地期間の延長がないことの効果があります。暗記術は定年後(後→50年)
問2○
正しい記述。なお、30年以上50年未満にするときは、契約の更新及び建物の築造による存続期間延長がなく、買取請求をしないこととする旨を定めることができます。  

借地借家法は、貸主との関係について、貸借人の保護を重要視していることで知られています。
では、問題を通じて特殊な借地権の基礎知識をまとめていきたいと思います。

問1
定期借地権については、建物買取請求を有しないなどを公正証書による書面での特約が必要となる。
問2
事業用定期借地権については、事業専用建物の所有を目的として、公正証書により借地権を設定することができる。



解説については、以下に掲載いたします。
問1×
定期借地権については、書面による契約が必要ですが、公正証書に限定していません。
問2○
事業用借地権については、公正証書による契約が必要となります。
問1・問2とも似て異なる(試験作成者は、受験者の頭を混乱させる似て異なるところを出題を好んで出題する傾向があります。)しっかり整理しておくことが必要です。  

借地借家法は、貸主との関係について、貸借人の保護を重要視していることで知られています。
では、問題を通じて借地の基礎知識をまとめていきたいと思います。
問1
A(土地貸借人)が土地を借地して建てた建物を譲渡しようとする場合に、B(借地権設定者)に不利になるおそれのないのに、借地権設定者が借地権の譲渡の承諾をしないときは、裁判所は、A(土地賃貸人)の申し出により、その承諾に代わる許可をすることができる。
問2
AがB所有の建物を貸借している場合に、Aが第三者に転貸しようとする場合に、その転貸によりBに不利となるおそれがないのにもかかわらず、Bが承諾をしないときは、裁判所は、Aの申し立てにより、Bの承諾に代わる許可を与えることができる。





解説は以下に記載しています。
問1〇
借地の場合、裁判所は、土地の借地をしているA(土地貸借人)の申し出により、承諾に代わる許可をすることができます。
問2×
借家の場合には、裁判所の承諾に代わる許可の制度はない。
問1は借地借家法の借地の問題、問2は借地借家法の借家の問題です。問題文から借地の問題なのか借家の問題なのかを判断できる読解力を必要とする問題です。同じような問題ですが赤文字の文面で〇×比較して考えてみるとスッキリするはずですョ・・・

  

借地借家法は、貸主との関係について、貸借人の保護を重要視していることで知られています。
では、問題を通じて借地の基礎知識をまとめていきたいと思います。
問題1
存続期間満了時に建物が存在しており、B(貸借人)が更新したい旨の請求をしたときA(貸主)が異議に正当な理由がないときは、契約は、更新したものとみなされ、更新後の存続期間は30年となる。
解説は以下に掲載しています。


解説
回答1×
民法では、賃貸借に係る存続期間は原則最長20年と定められています。
借地借家法では、最長の制限はなく、最短で30年と定められています。
なお、今回の問題は、更新の場合についての問題ですので、1回目の更新期間は20年です。  

本日は梅雨の晴れ間でした、台風が接近するのでは、と思いきや進路が変更していました。
でも、梅雨前線を刺激して、大雨の被害が心配される状況ですので、天気図に注意しましょ・・・(>O<､)





明日は、ボランティアでOO渡・OO高田まで行ってきます。

雨にならないようテルテル坊主を作ります。Ω  

借地借家法については、特別法としての位置付けられております。
宅建試験には、ほぼ毎年出題される重要論点がたくさんあることから、民法と似て異なる点について、出題されることが多く比較する勉強方法が必要となる法律です。

次回から詳しく解説していきたいと思います。

暑くなったり、肌寒くなったり『夏カゼ気味』ですが、がんばります。  

今回は、不動産に係る法律といたしまして、不動産取得税について、問題です。
なお、課税標準の特例については、平成２２年度として掲載しておりますことを予め申し上げます。
〇×で回答してみましょう。

問１不動産取得税の標準主体については４／１００であるが、平成２２年度中に住宅を取得した場合ら不動産取得税の標準税率は、１．４／１００である。
問２床面積が３３㎡である新築された住宅で、まだ人の居住に供されたことのないものを、平成２２年度４月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税については、住宅の価格から１２００万円控除される。



回答は下記に掲載いたします。

問１×不動産税率の特例措置については、平成２２年度は３／１００です。固定資産税との引っ掛け問題です。
似て異なる数字については、受験者を混乱させようと試験問題を作成するときに、好んで゛出題されめ傾向があることに注意をして下さい。
問２×新築住宅を取得した場合に適用される、課税標準の特例の対象となる床面積は、５０㎡以上２４０㎡以下でなければ適用を受けられません。本肢については、３３㎡なので特例を受けることができません。


  

今回は、不動産に係る税金といたしまして、不動産取得税について、問題です。
なお、軽減税率の適用などについては、毎年変わっていくことから、Ｈ２２年度の内容で掲載していることを予め申し添えます。　
〇×で回答してみましょう。

問１不動産取得税は、不動産の取得に対し、不動産の所在する市町村において、不動産を取得した個人又は法人に課される。なお、徴収方法は、普通徴収方式がとられている。
問２不動産の取得とは、交換・贈与も含まれることから、不動産取得税も適用となる。
問３不動産（土地）を９万円で取得した場合は、不動産取得税が課税されない。

回答は下記に記載します。




問１×不動産取得税の課税主体については、不動産の所在地都道府県が、不動産の取得者へ課税する。
問２○不動産取得税の課税客体は、原始取得（家屋の建築・増改築）のほか承継取得（売買・交換・贈与）も取得原因となります。暗記術といたしましたは、『不動産ゾウをコウ換する』まだ試験に出題されていない重要ポイントです。
問３○免税点については、土地１０万円建築２３万円その他１２万円に満たない場合は、不動産取得税は課税されません。暗記術については、『１０（１０万）代の兄さん（２３万）へ委任（１２万）する。』と覚えます。  

今回は、不動産に係る法律といたしまして、固定資産税について、問題です。
なお、課税標準の特例については、平成２２年度として掲載しておりますことを予め申し上げます。
〇×で回答してみましょう。

問１固定資産税の納税義務者については、１月１日現在に所有者として登記、登録している個人又は法人課税される。
問２標準税率については、０．３％である。
問３課税標準の特例については、小規模住宅用地２００㎡以下の部分については、６分の１である。


回答は以下のとおりです。



問１○
問２×１．４％暗記方法については、固石（こいし）と覚えておけばいいでしょう。
問３○なお、２００㎡を超える部分については、３分の１となりますことを申し添えます。  

今回は、不動産に係る法律といたしまして、不動産登記について、問題です。
〇×で回答してみましょう。

問１:権利に関する登記の申請は、原則として、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。　
問２:抵当権の設定の登記は、権利部の乙区に記録される。
問３:登記の申請を共同でしなければならない者の一方に登記をすべきことを命ずる確定判決による登記は、共同でしなければならない者の他方が単独で申請することができる。


解説は下記のとおり







問１：正しい。権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同して申請するのが原則。
なお、所有権の保存の登記など、権利に関する登記であっても単独申請が認められるものもある。
問２正しい。
問３正しい。


  

災害地に巨大な看板が完成しました。
画像については、多少画素数とトリミングをしておりますので少々見ずらいことと思います。
これも、企業防衛のためとご了承願います。
近くの車と比較すると大きさが判っていただけるかも・・・



  

今回は、不動産に係る税金といたしまして、登録免許税について、問題です。
なお、軽減税率の適用などについては、毎年変わっていくことから、Ｈ２２年度の内容で掲載していることを予め申し添えます。　
〇×で回答してみましょう。

問1:登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成する。
問2:不動産の表示に関する登記は、登記記録の表題部に、権利に関する登記は、全て権利部甲区に記録される。
回答は以下に掲載します。








回答
1　○　登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成される。
2　×　表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部にされる。そして権利部にされる登記のうち、所有権の保存の登記など、権利に関する事項は、甲区に、所有権以外の権利に関する登記は、乙区に記録される。



先日、山登りをしてきました、沢には、「サワガニ」がいる噂ですが、水がなくカラカラ状態です。  

今回は、不動産に係る税金といたしまして、登録免許税について、問題です。
なお、軽減税率の適用などについては、毎年変わっていくことから、Ｈ２２年度の内容で掲載していることを予め申し添えます。　
〇×で回答してみましょう。

問1:住宅用家屋の所有権移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、既にこの税率の軽減措置の適用を受けたことのある者が受ける登記に対しては、適用されない。
問2:個人が受ける所有権移転登記に係る登録免許税の軽減措置の適用を受ける場合、住宅用家屋の取得後1年を経過した後に受ける登記に対しては、適用されない。
問3:個人が受ける所有権移転登記に係る登録免許税の軽減措置の適用を受ける場合、床面積が50㎡未満又は240㎡を超える住宅用家屋の登記に対しては、適用されない。
回答は下記へ記載いたします




回答
問１　誤り。このような制限はない。
問２　正しい。住宅の取得後 1年以内に登記を行う場合であれば、登録免許税の税率の軽減措置の適用を受けることができる。
問３　誤り。住宅用家屋の所有権移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置の対象となる住宅とは、その床面積が50㎡以上のものでなければならないが、床面積に上限はない。
  

今回は、不動産に係る税金といたしまして、登録免許税について、問題です。
なお、軽減税率の適用などについては、毎年変わっていくことから、Ｈ２２年度の内容で掲載していることを予め申し添えます。　
〇×で回答してみましょう。

問1:売買における所有権移転登記にかかる登録免許税は、原則として登記権利者と登記義務者が連帯納付義務を負う。
問2:登録免許税の課税標準の金額を計算する場合において、その金額が千円に満たないときは、その課税標準は千円とする。
回答は以下のとおりです。






解答
1　正しい。記述のとおりである。
2　正しい。記述のとおりである。
  

今回は、不動産に係る税金といたしまして、登録免許税について、まとめております。
なお、軽減税率の適用などについては、毎年変わっていくことから、Ｈ２２年度の内容で掲載していることを予め申し添えます。　

住宅に関わる諸費用のまとめ
1. 登録免許税　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表－１　　　　　　　　　
登録免許税
課税主体 　　　　　国
納税義務者　　　　 登記を受ける者共同作成(2人以上)は連帯納付義務
課税標準 　　　　　不動産の価格※1　債権額など
税　　率 　　　　　表－２参照
納税地 　　　　　登記を受ける登記所の所在地
納税方法 　　　　　原則　現金
例外　　　　　　　 税額が3万円以下の場合、収入印紙による納税も可
※1　不動産の価格とは、固定資産税台帳価格のことをいう。

2. 登録免許税の特例 　　　　　 表－２
登記の種類 　　課税標準 税率 住宅の軽減税率適用※1
住宅家屋の所有権保存登記 不動産の価格 1000分の4 1000分の1.5に軽減
住宅家屋所有権移転登記 売買 不動産の価格 1000分の20 1000分の3に軽減
所有権移転登記 相続・合併 不動産の価格 1000分の4
住宅資金貸し付け抵当権設定 債権額 1000分の4 1000分の1軽減
所有権移転仮登記 不動産の価格 1000分の10※2
権利の変更・抹消登記 不動産の個数 1000円
※1　住宅の軽減税率の適用を受ける用件については、次のとおり。
（適応期間平成23年3/31まで）
①個人が受ける登記であること。
②床面積が50㎡以上であること。
③新築又は取得後1年以内の登記であること。
④中古住宅にあっては、上記の他、築年数20年以内、または、一定の耐震基準などに適合するものであること。
※2 所有権移転仮登記を本登記にする場合は、本来の1000分の20から1000分の10を控除
※3　課税標準及び税率が1000円に満たない
  

朝、｢カッコウ｣のなき声で目覚めのました。
近くの森の中から聞こえてくるようで都会で生活する方々から見るととっても贅沢でリッチな気分です。（自己満足・・・?）（笑）
これからは、晴れた日の朝には、めざましは、｢カッコウのなき声｣ですかネ!!!  

今回は、宅建民法に係る債務不履行責任について、ご紹介いたします。
債務不履行の種類については、３つ程あることは、ご紹介しておりますので、宅建上重要となる履行遅滞と履行不能のちがいについて、説明いたします。
１．履行遅滞については、正当な理由もないのに契約で決められた期日までに、支払いなどをしないこと。
この効果については、債権者は損害賠償の請求ができるほか、強制執行や契約の解除をすることができます。
２．履行不能については、契約成立後、建物など焼失させたというような、債権者の責任に帰する事由により、履行が不可能となることをいいます。
この効果については、債権者は損害賠償の請求ができるほか、強制執行や契約の解除をすることができます。
問題１
不動産売買契約において、買主が代金を支払い期日までに支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて、履行の提供をしなくとも、催告をするば、契約の解除をすることができる。
問題２
金銭債務の不履行については、債権者は、損害の証明をすることなく、損害賠償の請求をすることができる。



回答
問題１×
売主は、自分の債務を提供して、相手の同時履行の抗弁権を失わせる必要があります。
問題２〇
金銭債務については、損害を証明することなく、損害賠償を請求することができます。


  

先日oo山へ登山?してきました。
梅雨の晴れ間を狙って登ってきましたが、途中雨が数回降ってカッパを着たり脱いだり大変な登山でした。
気持ちよく晴れた日の登山がやっぱり気持ちよいですよね・・・


  

6月に入り雨ばかり続いております。
梅雨入りが間近に迫っているのでしょうか、6月は加入している各協会の総会がたくさんありまして、事務局の雑用に追われているきょうこのごろです。
先日も懇親会場さがしに盛岡の街をうろうろとして会場さがしをしてまいりました。
ジメジメした季節が続きますが、気持ちだけは前向きに雑用をこなしたら、良いことが待っているかも・・・
きょうは、近くの○○山に登山ですので、防寒衣を重装備して向かいます。